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Leben am Main

Für Frankfurt gilt nach wie vor: Als Jobmagnet lockt die Stadt viele Menschen, gelebt wird lieber anderswo. Dabei hat die Bankenstadt am Main weit mehr als nur Arbeitsplätze zu bieten. Zahlreiche Bauprojekte sorgen für neuen Wohnraum in der Stadt. Text von Von Susanne Schneider

Die Stadt mit der höchsten Lebendqualitat in Deutschland ist Frankfurt am Main. Zu diesem Ergebnid kam eine Studie der Beratungsgesellschaft Mercer Human. Dennoch ziehen insbesondere Familien mit gutem Einkommen das Umland als Wohnort vor - vor allem die Gerneinden am Südhang des Taunus. Auch junge Familien mit eher niedrigem Einkommen verlassen die Stadt. Grund dafur ist die jahrelang geringe Neubautätigkeit bei gleichzeitig anhaltend hoher Nachfrage. Dies führte zu einer Knappheit an Wohnraum.

Um dem entgegenzuwirken weist die Stadt Frankfurt seit geraumer Zeit verstärkt neue Wohngebiete aus. Bereits 2003 stieg dadurch die Fertigstellungszahl von Wohnungen gegenüber den Vorjahren spürbar an. Und allein im ersten Halbjahr 2004 wurde, laut Edwin Schwarz, Dezernent für Planung und Sicherheit der Stadt Frankfurt am Main, für knapp 1500 Wohneinheiten eine Baugenehmigung erteilt. "Das sind doppelt so viele wie im gesamten Jahr 2002", freut sich Schwarz. Hier rnachten sich vor allern die planerischen Anstrengungen für die großen Wohnungsbaugebiete Riedberg, Frankfurter Bogen und rund um die Friedberger Warte bemerkbar. Auch in der Entscheidung der Stadt, einen Teil des durch die ABG Holdung gehaltenen kommunalen Wohnungsbestands an kaufwillige Mieter zu veräußern und die Erlöse in den Neubau zu investieren, sieht Schwarz die Chance, den familiengerechten Mietwohnungsbau stärker anzukurbeln.

Gewinner auf dem Frankfurter Immobilienmarkt im ersten Halbjahr 2004 war aber auch deshalb der Eigentumswohnungsbau, weil in der Mainmetropole, angesichts zweistelliger Büroleerstandsraten mittlerweile für Projektentwickler und Investoren primär der Wohnungsmarkt interessant ist. So hat beispielsweise die um Expansion in der Stadt Frankfurt sowie im Rhein-Main-Gebiet bemühte Corpus Immobiliengruppe bereits Grundstücke in Frankfurt erworben. Das Unternehmen hatte sich zum Jahreswechsel 2003/2004 an der Frankfurter Sparkasse beteiligt und deren Immobilientochter übernommen. Corpus möchte diese "mit hochwertigen Wohnungen für junge Familien zu erschwinglichen Preisen bebauen", betont Volker Dupré, Mitglied der Geschäftsleitung der Corpus Immobiliengruppe und Geschaftsführer der Frankfurter Maklertochter 1822 Corpus Immobilienvermittlung. Als erster Projekt der Corpus entstehen derzeit im Rahmen des Wohnprojekts "living" im nördlichen Westend vier Mehrfamilienhäuser mit 30 Wohneinheiten mit Wohnflächen zwischen 56 und 140 Quadratmetern und Kaufpreisen zwischen 125 000 und 335 000 Euro. "In diesem Bereich sehen wir die größte Nachfrage auf dem Wohnimmobilienmarkt Rhein-Main", erklärt Dupré. Insgesamt sind laut Gutachterausschuss für Grundstückswerte und sonstige Wertermittlungen für den Bereich der Stadt Frankfurt am Main im Stadtgebiet heute weniger sehr neue Standardeigentumswohnungen gefragt. Das Interesse der Käufer richtet sich vielmehr verstärkt auf kleinere hochwertige Baumaßnahmen vor allem in Innenstadtnähe.

Teures Land

Auch bei den Investoren steht der innerstädtische Wohnungsbau inzwischen wieder hoch im Ansehen - trotz nach wie vor hoher Grundstückspreise. In der Frankfurter Innenstadt und im Bahnhofsviertel müssen 800 Euro und mehr Quadratmeter bezahlt werden. In den Randlagen ist Bauland zwar günstiger - für unbebaute Einfamilienhausgrundstücke wurden laut Gutachterausschuss im ersten Halbjahr 2004 durchschnittlich 450 Euro pro Quadratmeter gezahlt, für Mehrfamilienhausgrundstücke in mittleren und einfachen Lagen zwischen 350 und 760 Euro pro Quadratmeter. Das durchschnittliche Preisniveau für Wohnbauflächen in der Mainmetropole liegt damit aber nach wie vor deutlich über den Preisen insbesondere der nordöstlichen und südwestlichen Gemeinden. Dabei gilt für die Rhein-Main-Region insgesamt - wie auch für andere Wirtschaftsräume Deutschlands: Bei Baulandpreisen herrscht ein starkes Stadt-Land-Gefälle.

Uneinheitlich entwickelten sich in den zurückliegenden Monaten auch die Preise für Eigenheime und Wohnungen im Ballungsraum Rhein-Main. Dies geht aus den Beobachtungen des Rings Deutscher Makler, Landesverband Rheinland-Pfalz, hervor. Während etwa in Ingelheim die Preise für gebrauchte Einfamilienhäuser um sieben bis 13 Prozent zurückgingen, stiegen sie in Wiesbaden um sieben bis 18 Prozent an.

Top Objekte gefragt

Mark Fiedler von Mark Fiedler Immobilien "The Real Estate Office" erklärt, die Nachfrage und die Mietabschlüsse bei gut bis exklusiv ausgestatteten Wohnungen in guter Taunus-Lage, also etwa in Bad Homburg, Kronberg oder Königstein, so wie in den Top-Lagen Frankfurts, wie Holzhausenviertel, Westend, Sachsenhausen, Nordend oder Diplomatenviertel "ist unverändert hoch". Entsprechend stabil sei auch das Preisniveau in diesem Segment: "Im Schnitt liegt der Quadratmeterpreis bei 15 Euro und damit unverändert im Vergleich zum Vorjahr." Dagegen seien die Preise für mittelmäßig ausgestattete Wohnungen in den vergangenen Monaten um rund zehn Prozent gesunken. Auch die Nachfrage sei hier schleppend. "Mittelmaß geht zurzeit gar nicht oder nur zu sehr günstigem Preis", stellt Fiedler fest.

Insgesamt gesehen blieben die Mieten am Frankfurter Wohnungsmarkt im abgelaufenen Jahr auf hohem Niveau stabil. Laut Feri Research GmbH mussten 2004 für eine Altbaumietwohnung im Schnitt pro Quadratmeter 7,80 Euro gegenüber 7,70 Euro im Vorjahr bezahlt werden. Für Neubaumietwohnungen stieg der Quadratmeterpreis im selben Zeitraum von neun auf 9,10 Euro. Deutlich günstiger wohnt man beispielsweise in Offenbach oder Gießen: Hier liegt der Quadratmeterpreis laut RDM Landesverband Hessen für Wohnungen mit gutem Wohnwert bei 6,50 beziehungsweise bei 5,10 Euro.

Weitgehend stabile Verhältnisse waren im vergangenen Jahr im Stadtgebiet Frankfurt auch bei den Preisen fur Eigentumswohnungen zu beobachten. Laut Feri Research erhöhte sich der Quadratmeterpreis 2004 mit 2160 Euro leicht gegenüber dem Vorjahreswert von 2141 Euro, während etwa in Mainz eine gebrauchte Wohnung in guter Lage und mit guter Ausstattung laut RDM "nur" 1430 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche kostet.

Wer also trotz des insgesamt höheren Preisniveaus weiter in der Mainmetropole wohnen will, wird künftig - egal ob als Mieter oder als Käufer - noch tiefer in die Tasche greifen müssen. Davon gehen Zumindest die Analysten von Feri fest aus. "Wir erwarten, dass Frankfurt 2005 wieder auf den Wachstumspfad zurückkehrt. Zudem wird nach unserer Einschätzung die Haushaltsgröße in der Stadt, die kunftig vor allem junge Berufsstarter anlockt, in den nächsten Jahren nochmals leicht sinken", erklärt Thorsten Schilling, der das Immobilienmarkt-Research bei Feri leitet. Unter Berücksichtigung dieser Annahmen sei in den kommenden Jahren mit steigenden Mieten zu rechnen. Bis 2007 etwa werde der Mietpreis pro Quadratmeter für eine Neubauwohnung auf 9,90 Euro, für eine Altbauwohnung auf 8,50 Euro steigen.

Dem Feri-Experten zufolge lässt die erwartete Wirtschaft-, Bevölkerungs- und Einkommensentwicklung in den kommenden Jahren auch eine Nachfragebelebung bei Wohneigentum erwarten. "Dagegen wird das Angebot im Stadtgebiet sinken, das bereits heute im Bereich Einfamilien- und Reihenhäuser in den gefragten Wohngegenden relativ knapp ist". Aus diesen Gründen sei in den nächsten Jahren mit steigenden Preisen in allen Segmenten des Marktes für Wohneigentum in Frankfurt zu rechnen.Verhaltener äußern sich die Analysten der HVB Expertise GmbH, lmmobilienberatungsgesellschaft der HVB Group: Sie hegen Zweifel, ob die Preise für Eigentumswohnungen in Frankfurt angesichts der wirtschaftlichen Lage stabil bleiben werden. Deutliche Rückgänge erwarten aber auch sie nicht.