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Frankfurt Special - Europas größtes Immobilien-Magazin

Stilaltbauten im Westend, neue Architektur im Westhafen oder großzügige Villen am Lerchesberg - in Frankfurt kann keiner sagen "seine" Immobilie gebe es nicht. Ein Streifzug durch Höhnen und Tiefen einer kleiner Weltstadt. Text: Sven Heinen

Wie sich die Zeiten doch ändern. Als ich vorn kaum zwölf Monaten mit der Aufgabe betraut wurde, ein Special über Deutschlands Finanzplatz Nummer eins zu machen, lagen Erwartungen und Wirklichkeit weit auseinander. Wer wollte denn schon nach Frankfurt? Ich jedenfalls nicht. Doch zur Überraschung aller brauchte die Mainmetropole keine drei Tage, um aus meiner typischen Anti-Haltung Sympathie werden zu lassen.

Das war damals. Ein Jahr später ist der Weg zurück an den Main, zurück in einen der spannendsten Märkte dieser Tage, mit großen Erwartungen verbunden. Und siehe da, einmal mehr wurden diese Erwartungen übertroffen. Nicht zuletzt, weil neben der Stadt selbst auch die Ansichten der Immobilienexperten so gegensätzlich sind, dass jedem Journalisten das Herz aufgeht.

Nicht dass ein falscher Eindruck entsteht: Alle Makler vor Ort schätzen ihr Stadt sehr. Allerdings schätzen sie auch viele Standorte unterschiedliche ein. Doch dazu später mehr. Wenn es an dieser Stelle darauf ankommt, die unterschiedlichen Viertel Frankfurts zu charakterisieren, um aufzuzeigen, wie kontovers die Stadt ist, beginnen wir doch einfach mit dem unbestrittenen Spitzenreiter, der ultimativen Toplage, dem place to be: dem Westend. Genauer gesagt, dem nördlichen Westend, in der Nähe des Grüneburgparks. Hier, in Sichtweite der Bankentürme, stehen Altbauten, die auch Hamburg oder Düsseldorf alle Ehre machen würden. Leider oder zum Glück - das kommt auf die Sichtweise an - sind sie in der Gunst in - und ausländischer Käufer so weit oben angesiedelt, dass die Preise in jüngser Zeit geradezu explodiert sind. Dort, wo bis vor 2 Jahren 4.000 oder 4.500 Euro pro Quadratmeter die Spitze bedeuten, werden nun schon mal 6.000 Euro gezahlt. Uns es bleibt nicht einmal die Zeit, sich diese Preissteigerungen richtig bewußt zu machen, denn schon für die nächsten Jahre erwarten die Experten weitere drastische Anstiege. Resultieren würde sich nicht nur aus der stärker werdenden Nachfrage, sondern vor allem daraus, dass das Angebot an Mehrfamilienhäusern und großen Altbauwohnungen immer geringer wird. Zwar möchte niemand zu den relevanten Vervielfältigern zitiert werden, doch hinter vorgehaltener Hand wird in Bezug auf Einzelobjekte von Verkäufern zum 30-fachen der Jahresnettomiete gesprochen. Zum Vergleich: In Hamburg oder München gilt ein 20-facher Vervielfältiger als das Ende der Fahnenstange. Das Westend ist also das Maß aller Dinge. Und nicht wenige Experten trauern der Zeit hinterher, in der man sich Immobilien dort noch für kleines Geld aussuchen konnte.

Westend

Seit Jahren starke Preissprünge zu verzeichnen

Etwas weniger Fokus, immobilientechnisch jedoch nicht minder interessant sind die Wohnstandorte Holzhausenviertel (Nordend) und Diplomatenviertel (Bockenheim). Auch dort waren in der jüngsten Vergangenheit Preissteigerungen zu verzeichnen. Während viele Käufer das Holzhausenviertel mit seinen Gründerzeit-Stadthäusern gern als "Ausweichquartier" für das Westend nutzen, ist das Diplomatenviertel mit attraktiven Häusern aus den 20er Jahren auch für Familien interessant. Wesentlich größer als im Westend ist das Angebot an Topobjekten dort allerdings auch nicht. Außerdem hat Bockenheim mit dem Unzug der Universität an den Riedberg etwas an Anziehungskraft verloren. Einige Makler wollen sogar eine reduzierte Nachfrage verspüren. Andererseits könnten die frei gewordenen Flächen neue Chancen für Käufer bedeuten. Über die Nutzung der Areale ist derzeit jedenfalls fast nichts bekannt.

Bis hierhin sind sich die Immobilienexperten Frankfurts fast alle einig. Doch was die Betrachtung weiterer Standorte angeht, unterscheiden sich die Meinungen teilweise extrem.

Beispiel Mainlagen. Im nördlichen Teil Sachsenhausens entsteht am Deutschherrenufer das Projekt SoHo von Bock Baukunst Development, der Firma des Architekten Tom Bock. "Stylish" und "spektakulär" sagen die einen, andere betrachten dieses Quartier allgemein als "Insel" oder "Monolight" in einem Gebiet  mit ungenügender Infrastruktur. Ähnliches gilt für das Projekt Westhafen auf der anderen Mainseite. Verkauf und Vermietung liefen gut, doch der Zweimarkt könnte aufgrund der Nachbarschaft zum wenig urbanen Gallusviertel Probleme bereiten. Typisch für Frankfurt, dass derartigen Projekten teilweise kaum die Zit bis zur Fertigstellung gegeben wird, bevor man sich über sie hermacht. Richtig ist auf jeden Fall, dass das Wasser in Frankfurt keine so große Rolle spielt wie in Hamburg oder Berlin. Das Boot am eigenen Anleger vor der Wohnung (im Westhafen) sehen nur die wenigsten als echtes Prestigeobjekt.

Bleiben wir in Sachsenhausen - und kommen wir zum südlichen Teil. Jahrzehntelang galt die Lage in der Mainmetropole als absolute Spitzenadresse. Unverändert gesucht sind die Lagen rund um den Schweizer Platz. Hier kann man das urbane und traditionelle Flair Frankfurts erleben. Mit seiner großzügigen Einfamilienhaus- und Villenbebauung gehörte insbesondere der Lerchesberg stets zu den teuren Pflastern. Nun, da die Flughafenerweiterung in den kommenden Jahren für zusätzlichen Lärm und noch mehr Flugbewegungen sorgen wird, ist der beliebte Berg in der Diskussion. Und während die einen von bis zu 50-prozentigen Wertverlusten sprechen, sehen andere die Debatten als total übertrieben an. Wie immer wird die Wahrheit in der Mitte zu finden sein, denn eines ist wohl klar: Wer sich ein Haus mit großem Grundstück kauft, will es auch zur Entspannung nutzen. Daher könnte die Wertminderung bei Villen jenseits der Millionengrenze nachhaltiger ausfallen als bei günstigeren Häusern, bei Eigentumswohnungen oder gar im Mietsegment.

Mietmarkt

Steigende Nachfrage in den Toplagen

Apropos Miete: Die Nachfrage nach Mietobjekten ist in den guten Lagen Frankfurts gegenüber dem vergangenen Jahr deutlich gestiegen.Das gilt insbesondere für Altbauwohnungen mit 150 und mehr Quadratmetern. Die Zeichen stehen nicht zuletzt aufgrund des größer werdenen ausländischen Interesses gut. Neben den klassischen Citylagen wie dem West- und dem Nordend gehört auch der Lerchesberg immer noch zu den Topadressen. Spitzenmieten von bis zu 20 Euro je Quadratmeter kann man in der Stadt verlangen - aber es heißt, inzwischen würden auch Versuche unternommen, bis zu 25 Euro zu erzielen. Da kommen dann bei Villen schon mal 10.000 bis 15.000 Euro Monatsmiete zusammen - nicht ungewöhnlich für Frankfurt.

In diesen Preisregionen ist der Überflieger der letzten Jahre, das Ostend, noch nicht angekommen. Die "Esastside" wird zwar weiter von Visionären wie Ardi Goldmann geprägt, doch die Entwicklung dieses Standorts scheint auch zu einem großen Teil von der Ansiedlung der Europäischen Zentralbank auf dem Großmarktgelände abzuhängen. Jüngst wurde der neue Entwurf für das Gebäude präsentiert, das bis 2011 fertiggestellt sei soll. Bis zu 2.300 Menschen sollen dann dort arbeiten - und möglichst in der Nähe wohnen. Die meisten Makler in Frankfurt schätzen die Entwicklung an diesem ehemaligen Industriestandort mit sozial schwachen Strukturen. Doch einige sind noch immer skeptisch, wenn es um mittelfristige Perspektiven geht. Skepsis begleitet seit Baubeginn auch den neuen Stadtteil Riedberg. Bisweilen fühlt man sich von Bedenkenträgern förmlich umzingelt. Selbst Frankfurts Oberbürgermneisterin Petra Roth erwartet von dem neunen Uni- und Wohnstandort für die Zukunft einiges. Schließlich werden dort, im Norden der Stadt, erschwingliche Wohnalternativen für Familien geschaffen, wie man sie sonst vergeblich sucht. Sicher ist das Projekt kein Selbstläufer, doch betrachtet man den Verkaufsstand, scheint das Konzept bislang aufzugehne. Gleichermaßen mit Spannung und mit Skepsis wird die Entwicklung zweier

Experten

Unterschiede in der Beurteilung der Trendlagen

Industriebranchen erwartet: Die Rede ist zum einen vom ehemaligen Güterbahnhof, dessen Revitalisierung zum "Europaviertel" nich immer nicht angegangen wurde, und zum anderen von der Bebauung des Areals der Henninger Brauerei am Sachsenhäuser Berg. Hier soll ein Mischgebiet aus Arbeiten und Wohnen für ein jüngeres Klientel entstehen - ein interessanter neuer Standort mit Potential.

Am Ende noch ein Wort zum Markt im Allgemeinen. Wie eingangs erwähnt, zeigt sich in den Gesprächen auch die unterschiedliche Einstellung der einzelnen Makler zur derzeitigen Situation. So gibt es auch kritische Töne bezüglich der momentanen Einstellung der Banken, in Frankfurt nahezu alles zu finanzieren. Das, so Skeptiker, berge die Gefahr, den ohnehin überhitzten und von der Phantasie lebenden Immobilienmarkt zu ruinieren. In Frankfurt lebe dieser Markt schließlich zu großen Teilen auch von Gerüchten um Preissteigerungen. Harte Worte, deren Bestätigung hoffentlich ausbleibt. Wenn nicht, werden sich die Zeiten am Main ganz sicher wieder ändern.

- Belllevue, 04/2007

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